Cụ thể công đoạn thị phần phát triển hot dẫn đến "bong bóng" năm 2007; đóng băng năm 2008 tới sắp hết năm 2009; hồi phục trong khoảng cuối năm 2009 và vững mạnh hot dẫn đến "bong bóng" năm 2010, đầu năm 2011; đóng băng từ đầu năm 2011 đến gần hết năm 2013; phục hồi trong khoảng cuối năm 2013 và vững mạnh mạnh trong năm 2015.
bên cạnh đó, năm 2016, thị trường bất động sản đã có biểu hiện sụt giảm. Năm 2017, thị trường bình phục và lớn mạnh nhẹ (chỉ nâng cao 4,07%). Sáu tháng đầu năm 2018, thị phần bất động sản cả nước sở hữu tín hiệu sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng mua bán.
Riêng thị trường TP HCM có tín hiệu sụt giảm khá rõ nét. Cụ thể tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở của những Dự án giảm tới 44,5%. Trong ngừng thi côngĐây, phân khúc cao cấp giảm 25,9% (nhưng vẫn chiếm 41,8% tổng nguồn cung), tầng lớp trung cấp giảm 32,6% (chiếm 37,7% tổng nguồn cung), tầng lớp bình dân sụt giảm mạnh đến 69,7% (chỉ còn chiếm 20,5% tổng nguồn cung).
 |
| Bất động sản TP HCM vững mạnh nhưng vẫn còn đa dạng điểm nghẽn. |
"Đây là biểu đạt lệch pha cung - cầu và cũng là dấu chỉ rõ rệt nhất của sự tăng trưởng thị trường bất động sản thiếu bền vững. Bởi lẽ, trong thị trường bất động sản lớn mạnh vững bền, cân bằng, thì tầng lớp căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền chiếm tỷ lệ lớn nhất.
Tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất", ông Lê Hoàng Châu – chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) Tìm hiểu.
Cũng theo ông Châu, hoạt động sắm bán, chuyển nhượng Công trình bất động sản (M&A) sụt giảm, chỉ với 6/15 giấy má chuyển nhượng Dự án đủ điều kiện được hài lòng. Nguồn tài chính nước ngoài (FDI) vào thị phần bất động sản TP HCM tiếp diễn phát triển mạnh, đã thu hút được 2,2 tỷ USD, thuộc vị trí số nhất.
từ đầu năm 2017 tới tháng 06/2018, đã xuất hiện hai đợt sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép tại 1 số huyện vùng ven và thị xã ngoại ô. Theo ông Lê Hoàng Châu, các nguyên cớ trên lên đường từ 5 điểm nghẽn trong hoạt động BĐS.
Điểm nghẽn đầu tiên được chuyên gia bất động sản đưa là công việc phóng thích mặt bằng ngày một khó khăn do doanh nghiệp khó đạt được ký hợp đồng sở hữu đa số người sử dụng đất. Việc này dễ dẫn đến trạng thái dở dang "da beo" ko triển khai Công trình được. Kéo theo chậm triển khai là thời gian chôn vốn kéo dài, không với quỹ đất để đủ điều kiện được xác nhận chủ đầu cơ Công trình.
"Đây cũng là một căn nguyên làm cho giảm những Dự án bất động sản trung cấp và bình dân. Riêng các Công trình bất động sản cao cấp ít bị tác động là do những chủ đầu tư đã chuẩn bị sẵn quỹ đất và nguồn lực vốn đầu tư từ các năm trước", ông Châu Đánh giá.
Ông Châu cũng cho rằng phương thức và thứ tự tính tiền sử dụng đất hiện nay thì tiền tiêu dùng đất vẫn là "ẩn số", là "gánh nặng" và tạo ra cơ chế "xin-cho". Việc này làm thời kỳ tính tiền sử dụng đất Dự án bị kéo dài gây cạnh tranh, thiệt hại cho đơn vị và làm cho thất thu ngân sách nhà nước do hiện trạng "cưa đôi, cưa ba".
"Đây cũng là 1 cội nguồn gây ách tắc Dự án do chưa đủ điều kiện để triển khai tiếp", HoREA cho biết.
tuy nhiên, ông Châu cũng chỉ rõ 1 điểm nghẽn khác xuất hành từ việc chuyển nhượng Dự án bất động sản.
Chuyển nhượng Dự án là hoạt động buôn bán thường nhật theo nhu cầu của các tổ chức, nhưng theo quy định luật pháp, chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và với giấy chứng thực quyền sử dụng đất thì mới được chuyển nhượng Dự án, nên trên thực tế việc chuyển nhượng Công trình rất khó khăn.
 |
| Ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM. |
Cụ thể, trong 06 tháng đầu năm 2018, chỉ có 06/15 giấy tờ chuyển nhượng Công trình tại TP HCM được ưng ý. Do vậy, chưa giúp cho nhà đầu tư mới với năng lực thay thế chủ đầu cơ cũ để phát động lại những Công trình đã bị dừng khai triển, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị phần chuyển nhượng Công trình, và sở hữu thêm nguồn thu thuế cho ngân sách nhà nước.
Đây cũng là 1 nguyên do dẫn tới thực trạng đã có hơn 500 Dự án bị thu hồi chủ trương đầu cơ, bị "đắp chiếu, trùm mền", là "hàng dự án" tồn kho, nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.
bên cạnh đó, chủ tịch HoREA cũng cho rằng, một nguồn cội khác tới trong khoảng nguồn vốn vay như gói tín dụng khuyến mãi 30.000 tỷ đồng đã kết thúc. Cho tới hiện tại số đông vẫn chưa sắp đặt được tài chính ngân sách làm cho vốn mồi để thực hiện chính sách nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở 2014. Ngoài ra, Nhà nước chưa sở hữu chính sách nguồn vốn vay đối mang người dùng căn nhà trước nhất.
Đới mang chủ đầu cơ Dự án, hoạt động kinh doanh bất động sản cần tài chính trung hạn, dài hạn. Bên cạnh đó, chỉ mất khoảng qua, những tổ chức bất động sản phụ thuộc rất lớn vào nguồn vay tín dụng nhà băng. Nhưng do tài chính huy động tiết kiệm ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn nên các nhà băng chưa giải quyết được nhu cầu vốn của thị trường bất động sản.
 |
| Bất động sản khu trọng điểm TP HCM. Ảnh: Vũ Lê |
Điểm tắc nghẽn chung cục theo ông Châu chính là hồ sơ hành chính.
Chính phủ đã ban hành quyết nghị 19/NQ-CP nhằm xúc tiến mạnh việc canh tân hồ sơ hành chính và kiến tạo môi trường buôn bán sáng tỏ, lành mạnh. Một số Sở, ngành nghề đã công bố các giấy má hành chính và thực hiện cơ chế 1 cửa, liên thông, nộp thủ tục qua mạng, nhưng trên thực tại vẫn còn rất nhiêu khê.
Ông Châu đưa ra thí dụ về Nghị định 42/2017/NĐ-CP đã phân cấp thêm cho Sở xây dựng được giám định kiểu dáng công trình nhà ở cấp một (dưới 25 tầng, tăng 4 tầng so có trước đây). Nhưng trên thực tiễn, các Dự án khu phức hợp dưới 25 tầng, 1chỉ cần trong Dự án mang 1 dự án không hề nhà ở, thì toàn bộ Dự án này vẫn phải được Cục quản lý những hoạt động xây dựng thuộc Bộ vun đắp giám định.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét